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Kredit für den Hausbau

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Worauf ist beim Kredit für Hausbau zu achten?

Kredit HausbauEine Hausfinanzierung muss so gestaltet sein, dass der Finanzbedarf für den Hausbau tatsächlich abgedeckt wird. Mindestens genauso wichtig ist die Festlegung einer tragfähigen Belastung, die den Bauherren nicht überstrapaziert. Dies geschieht oft über die Wahl der Laufzeit, da bei längeren Laufzeiten die für Zins- und Tilgung nötige Ratenhöhe sinkt.

Die Prüfung der finanziellen Leistungsfähigkeit ist ein wichtiger Bestandteil der Bonitätsbeurteilung durch die Bank. Ein gesichertes regelmäßiges Einkommen und geordnete wirtschaftliche Verhältnisse bilden wesentliche Voraussetzungen für jeden Kredit für Hausbau.

Wie bei anderen Krediten ist außerdem eine einwandfreie Schufa-Auskunft erforderlich. Bei Baufinanzierungen kann es sinnvoll sein, eine Restschuldversicherung abzuschließen. Die Versicherung stellt die Kreditrückzahlung bei unvorhergesehenen Lebensereignissen wie Tod, Krankheit, Berufsunfähigkeit oder Arbeitslosigkeit sicher.

Welche Rolle spielt Eigenkapital bei der Hausfinanzierung?

Eine alte Faustregel beim Hausbau besagt, dass das Objekt zu mindestens 20 Prozent mit Eigenkapital – also eigenem Vermögen – finanziert sein sollte. Eigenkapital muss nicht zurückgezahlt werden und kennt keine Zinsverpflichtungen. Dadurch wird das Finanzierungsrisiko insgesamt geringer. Je mehr Eigenkapital beim Hausbau eingesetzt werden kann, umso besser.

Die weitaus meisten „Häuslebauer“ können allerdings nicht auf Kredite verzichten. Inzwischen werden sogar Kredit-Finanzierungen zu 100 Prozent oder mehr am Markt angeboten, die ganz ohne Eigenkapital auskommen. Allerdings müssen Kreditgeber über ein gutes Einkommen und eine sichere Beschäftigung verfügen. Sonst ist eine solche Finanzierung nicht erhältlich. In der Regel müssen auch höhere Zinsen als beim normalen Kredit für Hausbau gezahlt werden.

Umfrage: ”Wie hoch war Ihr Eigenkapital?”

Kein Eigenkapital 22,8 %
bis 10.000 Euro 12,8 %
10.000 – 20.000 Euro 13,5 %
20.000 – 30.000 Euro 9,4 %
30.000 – 50.000 Euro 12,22 %
50.000 – 100.000 Euro 15,6 %
über 100.000 Euro 13,7 %

Quelle: immobilienscout24

Was sind Hypothekendarlehen?

Hypothekendarlehen werden bei den meisten Baufinanzierungen eingesetzt. Dabei handelt es sich um langfristige Darlehen, bei denen die zu finanzierende Immobilie als Sicherheit dient. Die Absicherung erfolgt über Grundpfandrechte. Möglich ist eine Grundschuld oder eine Hypothek. In der Praxis wird – anders als die Bezeichnung „Hypothekendarlehen“ vermuten lässt – überwiegend die Grundschuld genutzt, weil sie flexibler ist. Bei Hypothekendarlehen wird in der Regel ein fester Zinssatz für einen längeren Zeitraum – die Zinsbindungsdauer – vereinbart. Üblich sind Zinsbindungen von fünf, zehn oder fünfzehn Jahren. Nach Ablauf wird der Zins im Rahmen einer Anschlussfinanzierung neu vereinbart, falls das Darlehen noch nicht vollständig getilgt ist.

Hypothekendarlehen werden üblicherweise in konstanten regelmäßigen Raten – sogenannten Annuitäten – zurückgezahlt. Sie enthalten einen Zins- und einen Tilgungsanteil.

Öffentliche Förderkredite helfen beim Hausbau

Kredite aus öffentlichen Förderprogrammen – meist ebenfalls Hypothekendarlehen – bieten besonders attraktive Konditionen. Auf Bundesebene ist die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) das dafür zuständige Förderinstitut. Die KfW unterstützt die Bildung von selbst genutztem Wohneigentum mit dem KfW-Wohneigentumsprogramm. Weitere Förderprogramme finanzieren energieeffizientes Bauen, die Nutzung erneuerbarer Energien oder altersgerechten Umbau. Neben zinsgünstigen Krediten sind auch Zuschüsse möglich. Die KfW ist außerdem für das Baukindergeld zuständig.

Wie ist Bausparen zu beurteilen?

Nach wie vor findet kaum eine Baufinanzierung ohne Bausparen statt. Beim Bausparvertrag wird zunächst regelmäßig auf einem Bausparkonto Kapital angespart. Wenn der Vertrag zuteilungsreif ist, kann zusätzlich ein Bauspardarlehen in Anspruch genommen werden.

Die Zinsen in der Ansparphase sind oft niedriger als bei anderen Sparformen, dafür fällt das Bauspardarlehen besonders günstig aus. Ob das Ganze lohnender ist als ein reines Hypothekendarlehen ohne Ansparen, lässt sich meist erst im Nachhinein beurteilen.

Da bei Bausparverträgen die Konditionen von Anfang an festgelegt sind, ermöglichen sie eine sichere Kalkulation. Als Kombination von Eigen- und Fremdkapital tragen Bausparverträge zu einer soliden Baufinanzierung bei.

Zinsen und Zinsfestlegungen beim Kredit für Hausbau

Bei der Zinsvereinbarung mit der Bank spielt stets die individuelle Bonität eine wichtige Rolle. Kreditnehmer müssen mit Zinszuschlägen rechnen, wenn ihre Kreditwürdigkeit nicht „erstklassig“ ist. Auch die Dauer der Zinsbindung hat Auswirkungen. In der Regel gilt: mit längerer Zinsbindung steigt der Zins. Dafür bietet sie auch mehr Zinssicherheit. Bei niedrigen Zinsen empfehlen sich eher längere Zinsbindungen, bei hohem Zinsniveau ist eine kürzere Zinsbindung besser.

Zinsentwicklung

Die Hypothekenzinsen sind in Deutschland seit den 1990er Jahren stetig gesunken. Derzeit befinden sie sich mit einem Niveau von im Schnitt deutlich unter zwei Prozent auf einem Tiefststand (Stand November 2018). Das ist u.a. der Niedrigzinspolitik der EZB zu verdanken. Ein Kredit für Hausbau war daher selten so günstig wie zurzeit.

Besondere Kreditformen

1. Forward-Darlehen

Forward-Darlehen sind Hypothekendarlehen, bei denen zwischen Vertragsabschluss und Kreditauszahlung ein längerer Zeitraum – die Forward-Periode – liegt. Sie kann bis zu 60 Monate betragen. Forward-Vereinbarungen werden getroffen, wenn mit steigenden Zinsen am Markt gerechnet wird, um sich den heute niedrigeren Zins für eine anstehende Anschlussfinanzierung zu sichern. Für diese Sicherheit muss ein Zinszuschlag – die Forward-Prämie – gezahlt werden.

Das Kalkül geht auf, wenn der Marktzins tatsächlich über die Forward-Prämie hinaus steigt. Andernfalls macht man als Kreditnehmer ein Verlustgeschäft, denn das Forward-Darlehen muss auch abgenommen werden, sollten sich die Zinsen anders als erwartet entwickeln.

2. Endfällige Darlehen

Endfällige Darlehen bilden eine besondere Variante von Hypothekendarlehen, bei denen keine laufende Tilgung vorgesehen ist. Während der Laufzeit finden nur Zinszahlungen statt. Die Tilgung erfolgt am Laufzeitende in einem Betrag. Es gibt einige „Spezial-Konstellationen“, in denen eine solche Gestaltung sinnvoll sein kann. Häufig werden endfällige Darlehen mit Lebensversicherungen oder Bausparverträgen kombiniert. In der Versicherung bzw. dem Bausparvertrag wird dann während der Laufzeit regelmäßig Kapital angespart, das am Schluss zur Tilgung eingesetzt werden kann.

3. Modernisierungs- und Renovierungskredite

Modernisierungskredite werden für kleinere Bauvorhaben vergeben, bei denen es um Renovierung, Umbau oder Modernisierung eines bestehenden Hauses geht. Oft handelt es sich dabei um einen „normalen“ Ratenkredit ohne dingliche Sicherheiten. Bei den vergleichsweise geringen Kreditsummen wäre eine Absicherung über Grundpfandrechte zu aufwändig und teuer. Solche Kredite haben Laufzeiten bis zu zehn Jahre – manchmal auch länger – und sind zweckgebunden. Die Zinssätze sind höher als bei einem herkömmlichen Kredit für Hausbau, aber niedriger als bei einem Ratenkredit „zur freien Verfügung“.

Kredit für Hausbau – Warum sich Vergleiche lohnen

Gerade bei Baukrediten empfiehlt sich ein Vergleich unterschiedlicher Angebote. Denn bei den hohen Summen und langen Laufzeiten haben schon kleine Zinsdifferenzen große Wirkung. Bei einem Kredit über 200.000 Euro mit einer Laufzeit von 25 Jahren bedeutet ein Viertel-Prozentpunkt Zinsunterschied ca. 8.500 Euro mehr oder weniger an Zinskosten. Kredite sollten aber nicht nur bezüglich der Kosten verglichen werden. Es zählt auch die Vertragsgestaltung. Wichtig sind zum Beispiel Regelungen, ob vorzeitige Tilgungen möglich sind und welche Vorfälligkeitsentschädigung dafür ggf. anfällt.