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Kredit für Eigenkapital

„Kredit für Eigenkapital“ – das scheint zunächst ein Widerspruch zu sein. Wenn die Absicht besteht, ein Haus zu bauen oder zu kaufen, kann aber eine Kreditfinanzierung im Zusammenhang mit dem benötigte Eigenkapital durchaus Sinn machen. Es kommt auf die jeweilige Konstellation an. Was ein Kredit für Eigenkapital ist und wie er funktioniert, lesen Sie hier.

In diesem Beitrag:
  • So funktioniert ein Kredit für Eigenkapital.
  • In diesen Fällen wird ein Kredit für Eigenkapital benötigt.
  • So können Förderprogramme als Alternative eingebracht werden.

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Wann spricht man von Eigenkapital?

Eigenkapital ist eigenes Vermögen, das dem Bauherren oder Hauskäufer gehört, ohne dass fremde Zugriffsrechte oder Ansprüche bestehen. Es befindet sich im uneingeschränkten Eigentum.

Beim Vermögen wird zwischen Geldvermögen und Sachvermögen unterschieden. Das Sachvermögen besteht in erster Linie aus materiellen Gegenständen – zum Beispiel Immobilien, Einrichtungen, langfristigen Konsumgütern. Das Geldvermögen umfasst neben Barbeständen vor allem Kapitalanlagen (Bankeinlagen, Wertpapiere, Lebensversicherungen).

Geldvermögen ist vergleichsweise leicht liquidierbar und daher gut für Finanzierungs­zwecke einsetzbar, wobei es auch auf die Art der Kapitalanlage ankommt. Bei Sachvermögen ist das dagegen schwieriger, hier besteht nicht selten eine langfristige Kapitalbindung. Das macht es ggf. notwendig, – zumindest auf Zeit – nach alternativen Finanzierungen zu suchen, obwohl Vermögen vorhanden ist: eben nach einem „Kredit für Eigenkapital“.

Welche Bedeutung hat Eigenkapital bei der Hausfinanzierung?

Banken erwarten bei Baufinanzierungen in der Regel einen bestimmten Eigenkapital-Anteil. Es gibt zwar auch sogenannte Hundert-Prozent-Finanzierungen. Dazu muss man aber eine erstklassige Bonität aufweisen, außerdem sind solche Kredite teurer als „normale“ Baudarlehen. Aus Kreditgebersicht wirkt die Einbringung von eigenem Vermögen in die Finanzierung risikomindernd. Für Eigenkapital sind weder Zinsen zu zahlen, noch besteht eine Rückzahlungsverpflichtung. Das erleichtert die Bedienung von Krediten. Zahlungsstörungen oder -ausfälle werden unwahrscheinlicher.

Ein Eigenkapital-Anteil von 20 Prozent gilt als Faustregel bei Immobilien-Finanzierungen – zumindest bei selbst genutztem Wohneigentum. Bei Mietobjekten wird zum Teil etwas anders kalkuliert. Wie viel Eigenkapital man vorweisen muss, hängt auch von der jeweiligen Bank und von der individuellen Bonität ab. Der Eigenkapital-Anteil spielt außerdem eine Rolle bei Kreditkonditionen. Je niedriger das Risiko ist, umso günstiger wird die Finanzierung.

Was heißt „Kredit für Eigenkapital“?

„Kredit für Eigenkapital“ kann im Zusammenhang mit einem Immobilienkredit folgende Bedeutungen haben:

  • Es soll ein Kredit aufgenommen werden, weil man vorhandenes Eigenkapital nicht für die Finanzierung einsetzen will.
  • Es wird eine (vorübergehende) Finanzierung benötigt, weil vorhandenes Eigenkapital nicht so schnell oder nur mit Nachteilen verfügbar ist.
  • Die Finanzierung ist erforderlich, weil kein Eigenkapital vorhanden ist und erst im Zeitablauf gebildet werden muss.

Auf alle drei Bedeutungen wird im Folgenden eingegangen.

Der Bausparvertrag: klassische Verbindung von Kredit und Eigenkapital

Die klassische Verbindung von Eigen- und Fremdfinanzierung bei Immobilien ist der Bausparvertrag. Dabei wird allerdings zunächst Eigenkapital gebildet, dann folgt der Kredit – nicht umgekehrt. In der Ansparphase wird mit regelmäßigen Sparraten systematisch ein Bausparguthaben angespart. Wenn der Vertrag zuteilungsreif ist, kann das Guthaben ausgezahlt und zusätzlich ein Bauspardarlehen in Anspruch genommen werden. Beides ist dann für die Finanzierung einsetzbar. Die Konditionen stehen von Anfang an fest. Das macht Bausparverträge sehr sicher kalkulierbar. Der umgekehrte Weg – erst Darlehen, dann Eigenkapital – ist die Verbindung eines endfälligen Darlehens mit einem Bausparvertrag. Mehr dazu im nächsten Abschnitt.

Endfällige Darlehen: erst Kredit – dann Eigenkapital

In der Regel sind Immobilien-Finanzierungen Annuitätendarlehen. Das heißt: der Kredit wird in regelmäßigen, gleichbleibenden Raten mit einem Zins- und Tilgungsanteil zurückgezahlt. Anders verhält es sich bei sogenannten endfälligen Darlehen – auch Tilgungsdarlehen genannt. Hier fallen während der Laufzeit des Kredits nur Zinszahlungen an. Die Tilgung erfolgt in einer Summe am Laufzeitende. Anstelle der laufenden Tilgung wird bei solchen Darlehen gerne ein Tilgungsersatz vereinbart. Während der Laufzeit wird systematisch (Eigen-)Kapital angespart, das am Ende zur Tilgung eingesetzt wird.

In diesem Sinne kann das Tilgungsdarlehen als „Vorfinanzierung“ für (noch) nicht vorhandenes Eigenkapital gesehen werden, das erst während der Kreditlaufzeit gebildet wird. Es gibt unterschiedliche Möglichkeiten der Kapitalbildung. Gängig – da gut kalkulierbar – sind Bausparverträge oder Kapitallebensversicherungen. Denkbar sind aber auch Fondssparpläne, fondsbasierte Lebensversicherungen oder Banksparpläne. Bei selbstgenutzten Immobilien rechnen sich endfällige Darlehen meist nicht, anders kann es bei Mietobjekten aussehen, weil die Darlehenszinsen steuerlich abzugsfähig sind.

Zwischenfinanzierung – Überbrückung, bis Eigenkapital verfügbar ist

Auch bei Zwischenfinanzierung handelt es sich in der Regel um endfällige Darlehen. Der Unterschied zum Tilgungsdarlehen besteht zum einen in der Laufzeit: Zwischenfinanzierungen dauern selten länger als 24 Monate. Zum anderen wird hier auf den Tilgungsersatz verzichtet. Denn das Eigenkapital, für das der Kredit aufgenommen wird, ist bereits vorhanden, aber noch nicht verfügbar. Typische Konstellationen, in denen eine Zwischenfinanzierung in Betracht kommt, sind:

  • Eine andere eigene Immobilie soll zur Finanzierung des Immobilienvorhabens dienen, muss aber erst noch verkauft werden.
  • Es ist ein Bausparvertrag vorhanden, der noch nicht zuteilungsreif ist.
  • Eine bestehende Lebensversicherung hat noch nicht ihr Laufzeitende erreicht.
  • Geldanlagen sind auf bestimmte Zeiträume festgelegt und nicht vorzeitig verfügbar (zum Beispiel Festgelder, Sparbriefe).
  • Vorhandene Kapitalanlagen könnten nur mit erheblichen Verlusten liquidiert werden (wegen Kurs- und Börsenentwicklungen).

Zwischenfinanzierungen sind wegen des erhöhten und zusätzlichen Bearbeitungsaufwandes meist teurer als „normale“ Hypothekendarlehen. Üblich ist eine variable Verzinsung „entsprechend der Marktzinsentwicklung“.

Vorhandenes Eigenkapital beleihen?

Theoretisch können auch andere Vermögenswerte als die zu finanzierende Immobilie als Sicherheiten für längerfristige Kredite eingesetzt werden, wenn sie werthaltig sind. Man erhält dann „Kredit für Eigenkapital“. Eine Kreditaufnahme macht aber wirtschaftlich nur dann Sinn, wenn die Rendite des Eigenkapitals höher ist als die Kreditzinsen. Das ist selten der Fall. Ansonsten ist es vorteilhafter, das Eigenkapital für die Finanzierung einzusetzen.

Sind Förderkredite „Kredit für Eigenkapital?“

Für Bauherren und Hauskäufer gibt es verschiedene Förderprogramme, die die Finanzierung unterstützen. Auf Bundesebene ist u.a. die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zuständig. Die von der KfW-durchgeführten Programme funktionieren überwiegend über zinsverbilligte Förderdarlehen. Das gilt für die Programme:

  • Energieeffizient Bauen
  • KfW-Wohneigentumsprogramm
  • Erneuerbare Energien Standard

Die KfW bietet außerdem eine zuschussbasierte Zusatzförderung für Brennstoffzellen-Heizungen und Baubegleitung, die ggf. mit anderen Programmen kombinierbar ist. Beim Darlehensprogramm „Energieeffizient Bauen“ ist ein Tilgungszuschuss möglich, der den effektiven Darlehensbetrag reduziert und wie Eigenkapital wirkt. Die Förderdarlehen selbst stellen kein Eigenkapital dar, sie unterstützen aber über die Zinsverbilligung und in Verbindung mit Zuschüssen die Eigenkapitalbildung.

Baukindergeld – „echtes“ Eigenkapital

Familien mit Kindern, die im Zeitraum 1. Januar 2018 bis 31. Dezember 2020 ein Haus kaufen oder bauen, können Baukindergeld als Förderung beanspruchen, sofern das zu versteuernde jährliche Haushaltseinkommen 90.000 Euro zzgl. 15.000 Euro je Kind nicht übersteigt. Für jedes Kind werden 10 Jahre lang 1.200 Euro p.a. gezahlt – also insgesamt 12.000 Euro. Da es sich um Zuschüsse handelt, die nicht zurückgezahlt werden müssen, ist Baukindergeld „echtes“ Eigenkapital. Die Beantragung erfolgt direkt bei der KfW.

Fazit

Dieser Beitrag zeigt: es gibt durchaus verschiedene Möglichkeiten, „Kredit für Eigenkapital“ zu erhalten. Am besten ist allerdings üblicherweise eine Konstellation, bei der ausreichend Eigenkapital verfügbar ist, wenn die Finanzierung einer Immobilie ansteht. Dadurch lassen sich zusätzlich entstehende Finanzierungskosten vermeiden. Eine solide, auf lange Sicht angelegte Finanzplanung und eine überlegte Anlagestrategie können dazu beitragen, eine ausreichende Eigenkapitalbasis „in richtiger Höhe“ und „zum richtigen Zeitpunkt“ zu schaffen.

Dieser Artikel wurde zuletzt am 29.04.2019 aktualisiert und ursprünglich am 25.02.2019 veröffentlicht.
Über den Autor
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Leon Knigge
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